Для взрослых Стиль Семья Философия Недвижимость Красота и Здоровье
Лучшие статьи
Загрузка...
Загрузка...
загрузка...

Как самому выбрать долю в квартире в Москве?

Вопрос №1. Как правильно самому выбрать долю в квартире на рынке недвижимости, на какие особенности стоит обратить внимание, про какие нюансы следует всегда помнить. Что такое ликвидность и перспектива.

В настоящее время долевая собственность представлена на Московском рынке весьма широко и объёмно, не так, как это было 5-7 лет назад. В те сладкие докризисные годы мало кто в серьёз задумывался над тем, что ему придется продавать или покупать квартиры по частям. В те времена более простой товар, такой как квартиры и комнаты, расходился, как горячие пирожки.

Квартиру выбрать для покупки намного проще. Достаточно определиться с районом, выбрать подходящий по карману дом и квартиру нужной площади, и дело сделано. Комнату выбирают также, но с  поправкой на соседей, их социальный уровень и количество.

Если резюмировать по степени важности, то это будет так: район - дом - площадь - соседи.

Последствия незаконной продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире родственнику

Продажа доли в квартире родственнику сопряжена с использованием норм о преимущественном праве покупки таких долей.

При заключении договора купли-продажи или договора мены в отношении доли в квартире ее собственник должен помнить о своей обязанности по письменному уведомлению всех участников долевой собственности на жилье.

Далее текст статьи про продажу доли, как это было раньше:

Продажа доли в квартире это большая разница по сравнению с продажей комнаты в коммуналке. Нельзя определить у доли в квартире границы, и где находится треть или пятая доля одного из собственников: на кухне или в коридоре – не обозначено ни в одном из документов. Собственник, владеющей долей в квартире, может занимать и целую комнату, однако это не означает, что он владеет ею. Даже определение судом порядка пользования на самом деле ничего не гарантирует.

Долевая собственность может быть только в приватизированном жилье. Этот вид собственности не имеет ничего общего с коммунальной квартирой, в которой у каждого жильца своя конкретно определённая площадь и свой лицевой счёт (хотя есть и места общего пользования).

Когда вся квартира целиком принадлежит только вам, то её продажа едва ли вызовет какие-либо затруднения. Но продажа доли в квартире – задача не из лёгких. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость, находящаяся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Такая собственность может быть совместной (когда доли в квартире не определены) или долевой (когда каждому собственнику принадлежит обозначенная доля).

В совместной собственности жилплощадь находится обычно у супругов, при условии, что квартира была куплена в браке, и брачный договор не предусматривает иного. А ещё остались квартиры, приватизированы в начале 90-х годов, когда приватизация только начиналась и часто доли в таких квартирах не определялись. Это сейчас определение долей при приватизации делается автоматически. А тогда никто не задумывался, что с определёнными долями гораздо проще: даже при наследовании такой недвижимости меньше вопросов возникает. Например, наследник собственника квартиры, где его доля была определена, избавлен от такой сложности как определение доли в квартире. А ведь это часто сопряжено с судом, если другой собственник просто возьмёт и не придёт к нотариусу, чтобы подписать соглашение об определении доли.

Совместная собственность может переоформляться в долевую. В таком случае, доли обычно признаются равными. Однако суд может принять иное решение, особенно если вопрос затрагивает интересы несовершеннолетних детей при разводе. Но это не частый случай. В общем лучше доли определить, чтобы жилось потом проще.

Ситуации, когда один из собственников решает продать свою долю квартиры, возникают очень часто. Причин для продажи доли в квартире может быть много: жизнь под одной крышей с собственниками в тягость, доля получена в наследство и наследник не нуждается в этом жилье, и т.п.

В таком случае можно уведомить своего «более состоятельного» соседа о намерении продать  долю в квартире. Он может в течение 30 дней воспользоваться преимущественным правом покупки. Если право не будет использовано, то можно продавать третьим лицам.

Другое дело, найдутся ли такие. Ведь если доля – не отдельная комната в коммуналке, а непригодные для жизни на них несколько метров, то мало кому нужна такая сделка.

В таком случае на владельца большей доли подают в суд с целью принудить его выкупить меньшую долю. И такие судебные решения были.

Тушинское дело

1) договор дарения доли в квартире (дарственная);

2) договор дарения микродоли + договор купли-продажи остатка доли;

3) залоговая схема с договором займа.

Итак, о способах продажи доли в квартире в обход преимущественного права покупки:

1) При дарении всей доли квартиры, по сути, происходит притворная сделка, которой прикрывается купля-продажа. При дарении преимущественное право покупки не действует, т.к. ничего не продаётся, а передаётся как бы безвозмездно. Если кто-либо докажет факт передачи денег, то сделка в силу статьи 170 ГК РФ станет по решению суда ничтожной. Поэтому нужно делать всё юридически правильно, грамотно маскируя многие взаимоотношения сторон.

2) При дарении микродоли возникает собственник маленькой доли, у которого у самого появляется преимущественное право покупки. Ведь при дарении преимущественное право покупки не действует, а поэтом легко подарить, например, один метр. Такой вариант сложнее разбить в суде, но он сопряжён с двойным оформлением, что затянет регистрацию на два месяца. А также возникает риском, что одаряемый потом может так и не выкупить долю. В общем, элемент притворности здесь тоже имеется, поскольку очевидно, что метр дарится лишь для того, чтобы затем стала возможной продажа доли в квартире этому лицу. Поэтому такая схема практикуется крайне редко.

Здесь можно встретить различные трудности: неизвестно место жительства остальных собственников, не дают отказ от покупки, один или несколько сособственников - несовершеннолетние дети, гражданин находится в местах лишения свободы, соседи письменно соглашаются купить, но у них нет денег и они препятствуют продаже и пр.

Решить эту проблему помогут наши юристы.

Если желающих купить несколько

Если на покупку согласились все сособственники квартиры, кому отдать предпочтение? Вариантов два:

- продавец доли может продать любому из согласившихся за цену предложения; более того, если продавец изначально решит продать долю одному из сособственников, в этом случае он может вообще не уведомлять других участников долевой собственности о продаже.

- можно увеличить стоимость доли и еще раз сделать подобное предложение (но при грамотных действиях покупателей это не всегда представляется возможным).

А если не уведомить сособственников о продаже доли в квартире?

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации права и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Для регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности на долю в квартире подготовьте следующие документы (ч. 1 - 2 ст. 14, ч. 4 ст. 42 Закона N 218-ФЗ):

1) заявления сторон договора;

2) оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах);

Налоговый вычетУзнайте, на какой налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку вы сможете рассчитывать.

Как создать товарищество собственников жилья подробно рассказано в этой статье.

В некоторых сложных случаях, когда собственнику доли по каким-либо причинам не удается продать свою часть недвижимого имущества, используются следующие схемы продажи:

Перед тем как приглашать покупателей на просмотр, убедитесь, что комнаты и помещения общего пользования в порядке, а все коммуникации исправны. Будьте готовы к неожиданным вопросам и просьбам поговорить с соседями. Заранее предупредите их о визите потенциальных покупателей.

Как оформить сделку купли-продажи доли в квартире?

Итак, все споры с соседями улажены, а покупатель доли найден. Теперь вам осталось только оформить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Процесс купли продажи доли практически не отличается от обычной сделки по продаже недвижимости. Вам потребуются лишь дополнительные бумаги, о которых уже говорилось ранее:

  • 1 заверенная у нотариуса копия извещения о продаже для других собственников;
  • 2 копии почтовых уведомлений о вручении извещений с обязательным указанием даты вручения и подписью лица, получившего уведомление;
  • 3 свидетельства о передаче заявления;
  • 4 отказы совладельцев от права преимущественной покупки.

Как продавцу поступить в случае уклонения сособственников от уведомления, ГК, к сожалению, не указывает. Опытные риелторы советуют в этом случае высылать заказное письмо через нотариуса. Кроме того, владелец меньшей доли может обязать хозяина большей купить его долю в квартире через суд. Еще одна возможность – не продавать долю, а оформить договор дарения, получив от покупателя деньги через ячейку в банке. В этом случае оповещать сособственников не нужно. Правда, в этом случае необходимо будет уплатить налог на доходы физических лиц. Кроме того, если сособственникам удастся доказать, что имело место не дарение, а именно продажа, они могут оспорить сделку. Но на практике сделать это почти невозможно.

(голосов:0)
Похожие статьи:

Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право
распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте.



Продаю 1/20 доли в однокомнатной квартире. 10 мин.п. от ст. м. Коломенская. Ул. Новинки, дом 29.




150 000 руб.


Продаю 1/100 долю в однокомнатной квартире. М. Коломенская, 10 м.п., ул. Новинки, дом 29. 12/17 пан., общ.пл. 37,2 кв.м, комната 15,4; кухня 11. Санузел совмещенный. Балкон. Прямая продажа.


Продать долю родственнику

Подарки бывают разные. Получить квартиру в подарок мечтают многие. Однако такие сделки на рынке жилья встречаются не часто. Как правило, дарение недвижимости практикуется только между близкими родственниками. Почему это так, постараемся рассмотреть на конкретных примерах.


Комментарии к статье Продам долю в квартире:
loading...
Загрузка...


2015-2016