Для взрослых Стиль Семья Философия Недвижимость Красота и Здоровье
Лучшие статьи
Загрузка...
Загрузка...
загрузка...

цена "квадрата" в Москве продолжит необратимо падать

Несмотря на упрямство продавцов, лоббизм девелоперов и усилия властей, цена квадратного метра в Москве, скорее всего, упадет еще сильнее. И, возможно, больше не вырастет, пишет журнал "Коммерсант-Деньги", опросивший риелторов.

Фото: Depositphotos/vvoennyy

Глубина падения спроса и цен на квартиры в Москве будет зависеть от ситуации с курсом рубля и в целом в экономике страны

В настоящее время на вторичном рынке жилья Москвы наблюдается уникальная ситуация одновременного рублевого максимума и долларового минимума цен. Фактически рублевые цены на столичную "вторичку" демонстрировали положительную динамику в течение всего прошедшего года.

Судя по данным Росреестра, продажи вторичного жилья в Москве во втором квартале рухнули на 40 процентов. Это всего 27 тысяч сделок против почти 45 тысяч за тот же период прошлого года. А вслед за спросом полетели вниз и ценники в валюте.

Лариса Золотарева, руководитель отдела продаж вторичной недвижимости компании "МИЭЛЬ": "Если говорить о вторичном рынке недвижимости, то спрос относительно второго квартала 2014 года снизился на 35 процентов, при том, что цены снизились приблизительно на 10 процентов".

Нас интересует как будет меняться численность каждой группы, а за ним спрос с предложением на жилье в грядущие годы.

Возьмем данные по возрастной структуре с переписи 2009 г. по г. Москва и Московской области. Предположим, что в ближнем Подмосковье живет ½ часть всего населения Московской области. Не забудем и о мигрантах – предположим, что каждый год в Москву приезжает 50 тыс. человек.

Получится такая демографическая картина:

На ней очень хорошо заметно, что:

  1. Количество людей в возрасте от 25 до 35 будет быстро сокращаться в ближайшие 10 лет (с 3 млн. чел. в 2014 до 1.8 млн. чел. в 2024), в результате чего резко упадет спрос на малогабаритное и низкокачественное жилье.
  2. Те кому сейчас 25-35 станут старше и солиднее: количество 35-45 летних покупателей вырастет почти на 0.5 млн. человек:
    • они готовы взять ипотеку и/или продать свое первое жилье, чтобы купить квартиру большей площади в хорошем районе рядом с престижной школой
    • особенно увеличение площади будет актуально тем у кого 2 и больше детей
    • эта группа покупателей платежеспособна и готова на большие жертвы для исполнения своей мечты.
    • пик спроса с их стороны придётся на 2018-2023 гг.
  3. Количество людей 45-55 лет также будет плавно увеличиваться:
    • их дети будут подрастать и готовятся покинуть родные гнезда — то есть новых площадей для проживания им не нужно
    • но если есть средства, то люди из этой группы могут задуматься о приобретение жилья детям на будущее
    • для них самих впрочем переезд в новую квартиру неактуален — уже обжились, привыкли к району и соседям
    • душа потянется на подмосковные просторы, тем более что до пенсии далеко, а на курорты каждые выходные не наездишься
    • в результате вырастет спрос на Подмосковные участки и дома — пик придется где-то на 2030 год.
  4. Группа в возрасте от 70-80 лет будет расти:
    • с их смертью, будет в основном пополняться рынок малогабаритной и низкокачественной недвижимости в сталинках/хрущевках/брежневках в том числе в хороших районах
    • дети умерших либо продадут их квартиры, либо туда заедут внуки, либо жилье будет сдаваться в аренду
    • это повлечет увеличение арендного предложение и снижение цен на аренду и старое жилье
    • частично этот процесс коснется и более нового жилья, так как часть людей успели переселить в более новые дома.
  • они готовы взять ипотеку и/или продать свое первое жилье, чтобы купить квартиру большей площади в хорошем районе рядом с престижной школой
  • особенно увеличение площади будет актуально тем у кого 2 и больше детей
  • эта группа покупателей платежеспособна и готова на большие жертвы для исполнения своей мечты.
  • пик спроса с их стороны придётся на 2018-2023 гг.
  • их дети будут подрастать и готовятся покинуть родные гнезда — то есть новых площадей для проживания им не нужно
  • но если есть средства, то люди из этой группы могут задуматься о приобретение жилья детям на будущее
  • для них самих впрочем переезд в новую квартиру неактуален — уже обжились, привыкли к району и соседям
  • душа потянется на подмосковные просторы, тем более что до пенсии далеко, а на курорты каждые выходные не наездишься
  • в результате вырастет спрос на Подмосковные участки и дома — пик придется где-то на 2030 год.
  • с их смертью, будет в основном пополняться рынок малогабаритной и низкокачественной недвижимости в сталинках/хрущевках/брежневках в том числе в хороших районах
  • дети умерших либо продадут их квартиры, либо туда заедут внуки, либо жилье будет сдаваться в аренду
  • это повлечет увеличение арендного предложение и снижение цен на аренду и старое жилье
  • частично этот процесс коснется и более нового жилья, так как часть людей успели переселить в более новые дома.

Алексей Мещеряков, директор по управлению недвижимостью группы компаний «Спектрум»: «В первом квартале и, с большой вероятностью, во втором ничего происходить с коммерческой недвижимостью не будет. Потенциальные инвесторы и девелоперы будут ожидать стабилизации рубля, корректировать свои планы, улаживать вопросы кредитования. Стоимость аренды будет продолжать плавно снижаться, цены на стройматериалы будут продолжать расти. Если инфляция составит больше 9 %, то также возникнут вопросы по индексации зарплат, и это также будет давить на все сферы экономики, в том числе и на торговлю, бизнес, а через них — и на коммерческую недвижимость…»

Ирина Могилатова, управляющий партнёр агентства недвижимости TWEED: «Кризис в основном бьёт не по богатым, а по бедным, и поэтому, скорее всего, проблемы на рынке недвижимости будут в эконом-сегменте. На сегодняшний день в стране созданы все предпосылки для безработицы. К тому же у людей рублёвые зарплаты, и их вряд ли кто-то будет повышать. Словом, доходы населения будут уменьшаться. Сейчас люди вкладывают сбережения в недвижимость, а вот когда волна ажиотажного спроса спадёт, тогда и стоит ждать стагнации».

Директор аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" Владислав Луцков:
Безусловно, наблюдается рост долларовых цен на первичном и вторичном рынках недвижимости. Собственники квартир вторичного рынка не всегда финансово грамотные. Они не следят за инфляцией, а интересуются, просматривают ли их квартиры или нет, по каким ценам совершаются аналогичные сделки. В соответствии с этим определяют стоимость своего имущества. Рынок остается долларовым для Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи, в остальных регионах рынок недвижимости оценивается в рублях. И, как правило, люди ориентируются на долларовые цены. Падение курса доллара, в свою очередь, стимулирует цены к росту. С начала года рост цен на рынке новостроек Москвы составил 8,4 проц, по Московской области 10,6 проц.
По нашим прогнозам до конца года цены на квартиры в новостройках будут увеличиваться со среднемесячным темпом около 2 проц и на вторичном рынке при стабильном спросе в ближайшее время сохранится рост цен на 1-2 проц в месяц. Дальнейшего же снижения курса доллара сопоставимыми темпами /на 30-50 копеек в месяц/ ждать не следует, поэтому снижения реальных цен на столичное жилье не предвидится.

Директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская:
По итогам двух месяцев средняя стоимость квадратного метра выросла на 0,5 проц. Однако необходимо обратить внимание, что за это время курс доллара упал с 27 до 25 рублей. Таким образом, нынешнее небольшое увеличение цены квадратного метра – всего лишь реакция рынка на процессы, происходящие на валютном рынке. Если перевести долларовые цены в рублевые, то картина получается совсем иная, а именно: все московское жилье /за исключением части элитного сегмента квартир и загородного жилья/ дешевеет. Скорость такого падения в среднемесячном выражении приблизительно равна 1,5-3 проц. Однако не стоит рассчитывать на кардинальное снижение цен, по мнению экспертов БН "Агент 002" в долгосрочной перспективе цены продолжат рост.

Реальная цена сделок еще ниже — ранее «Газета.Ru» писала, что сейчас вторичный рынок гарантирует скидки, причем тренд только укрепляется.

Около 60% объектов в мае были проданы с дисконтом, и его размер растет. Средний размер скидки в мае составил 6,4%, в апреле — 5,7%.

При росте цен, цены для «менялы» растут как на продаваемую, так и на покупаемую квартиру. То есть, рост цен для «менял» касается только доплаты.
При падении цен, цены для «менялы» падают как на продаваемую, так и на покупаемую квартиру. То есть, падение цен для «менял» касается опять же, только доплаты.

Потенциальные покупатели ждут. Ждать могут долго.
Причина ожидания - проста и понятна: зачем покупать дешевеющий товар, если через некоторое время его можно будет купить дешевле?

Но, судя по информации, полученной в Яндекс Директе, отложенный спрос - огромен. И, как только тренд изменится - спрос на квартиры будет просто огромным. Все накопленное за месяцы предложение может быть сметено с рынка.

Другие материалы по теме: ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В МОСКВЕ - СМЕНИТСЯ ЛИ БЕСКОНЕЧНЫЙ РОСТ ПАДЕНИЕМ ?

(голосов:0)
Похожие статьи:

К настоящему времени на российском рынке недвижимости начало складываться тяжелое положение. Одна часть экспертного сообщества прогнозирует начало падение объема сделок с недвижимостью, другие наоборот утверждают, что ничего существенного происходить не будет и все будет нормально. Третьи наоборот утверждают, что московская недвижимость оживет. Несмотря на такое разнообразие прогнозов, не подлежит сомнению одно, что легко, беззаботно и просто в ближайшие несколько лет не будет. 


Антон Свешников

Вопрос, что же выгоднее купить комнату в коммунальной квартире в Москве или квартиру-студию в ближнем Подмосковье, инвесторы решают, исходя из множества жизненных обстоятельств. Как правило, набор альтернатив выглядит так:

С соседями или без?



По итогам первых трех месяцев этого года стало ясно, что обвала цен на жилье не произойдет, а новостройки вскоре начнут дорожать (правда, не настолько, чтобы частные инвесторы получили ощутимую выгоду). А вот для продажи квадратных метров сейчас не лучшее время. Лучше подождать повышения цен, которое может начаться, по мнению некоторых экспертов, уже этим летом.


Комментарии к статье Падают ли цены на квартиры в москве:
loading...
Загрузка...


2015-2016